Os estúdios, ou apartamentos compactos, ampliaram sua presença nas grandes cidades brasileiras, mas não resolvem sozinhos a crise habitacional. A tipologia atende principalmente pessoas que moram sozinhas e casais sem filhos, para os quais a localização pode pesar mais do que a metragem. Ao mesmo tempo, não deve ser tratada como alternativa de moradia popular para famílias maiores.
Uma tipologia com trajetória histórica
A expansão dos apartamentos pequenos no Brasil ganhou força depois da Lei do Inquilinato, de 1942. O congelamento dos preços dos aluguéis levou muitos proprietários a retirar imóveis do mercado, reduzindo a oferta. Nesse cenário, unidades menores e bem localizadas se tornaram uma possibilidade de compra para quem queria permanecer em áreas centrais, mas não conseguia financiar um apartamento maior.
Em 1951 e 1952, o Banco Nacional Imobiliário lançou mais de 1.500 quitinetes na capital paulista. Em 1954, o edifício Montreal, projetado por Oscar Niemeyer, tornou-se o primeiro arranha-céu de quitinetes de São Paulo, com apartamentos a partir de 29 m².
A solução também apareceu em outras cidades. Em Paris, as chambres de bonne, com cerca de 10 m², deixaram de ser apenas alojamentos de empregados domésticos e passaram a oferecer uma opção para estudantes e jovens trabalhadores. Em Nova York, mudanças no zoneamento durante os anos 2010 permitiram unidades na faixa de 24 m² em determinados distritos de alta densidade, como resposta à crise habitacional.
Mercado, investidores e aluguel por temporada
Em São Paulo, os imóveis de um dormitório, categoria que inclui os estúdios, representaram cerca de um terço dos lançamentos do ano. Foram 2.900 unidades desse tipo em 2016, contra quase 44 mil em 2025. O avanço acompanha mudanças no perfil dos domicílios: entre 2012 e 2025, a proporção de residências com um único morador passou de 12% para quase 20% do total no Brasil, aumento de 8,2 milhões de domicílios.
A regulação urbana também contribuiu para esse formato. O Plano Diretor de 2014 criou a cota parte, que exige um número mínimo de unidades por terreno nos eixos de transporte. O objetivo é induzir unidades menores e aumentar o número de pessoas atendidas pela infraestrutura de transporte. A mesma legislação permitiu maior potencial construtivo quando parte das unidades é destinada à habitação de interesse social.
Investigações do Ministério Público de São Paulo e da Câmara Municipal encontraram fraudes e irregularidades na destinação e nos anúncios de unidades de habitação de interesse social em plataformas de locação por curta duração. A fiscalização dessas unidades é necessária para assegurar a aplicação da política pública.
Isso, porém, não sustenta a afirmação de que todos ou a maioria dos estúdios tenham se transformado em imóveis para aluguel por temporada. A AirDNA aponta cerca de 34 mil listagens de um dormitório em São Paulo, enquanto 188 mil apartamentos de um dormitório foram lançados na cidade nos últimos dez anos. Mesmo considerando a hipótese de que todas as listagens estejam em prédios lançados nesse período, elas não representariam nem um quinto desses lançamentos.
As listagens de temporada também competem com a rede hoteleira, que disponibiliza aproximadamente 44 mil quartos em São Paulo. Em relação ao conjunto de residências, a proporção é menor: a cidade tem quase 5 milhões de domicílios, e as listagens de um dormitório correspondem a menos de 1% desse total.
Uma parcela relevante dos estúdios é comprada por investidores, em meio a uma comercialização agressiva dirigida a esse público. O número de listagens em São Paulo mais que dobrou desde 2023. A promessa de rentabilidades infladas para compradores pouco qualificados pode configurar estelionato e merece atenção. Se houver sobreoferta de unidades para temporada, a baixa rentabilidade tende a estimular a migração para o aluguel tradicional. Uma eventual oferta excessiva também pode pressionar os preços para baixo, ampliando a acessibilidade.
Tamanho, localização e qualidade de vida
A crítica de que unidades pequenas não seriam uma moradia digna ignora a troca feita pelos moradores entre espaço e localização. Um estúdio próximo à estação Faria Lima custa em uma realidade imobiliária diferente da de uma chácara de três quartos e 120 m² em Marsilac, no extremo sul de São Paulo. A chácara pode oferecer mais espaço, mas fica distante de empregos e oportunidades.
A pesquisa de Monique Genari, apresentada em uma dissertação de mestrado na Escola Politécnica da USP em 2024, indica que cerca de metade dos moradores escolheu o estúdio pela proximidade ou pelo acesso ao transporte público. Desses respondentes, 69% estavam satisfeitos ou muito satisfeitos com a decisão, enquanto 11% estavam insatisfeitos ou muito insatisfeitos. Ao mesmo tempo, 82% pretendiam mudar para outro tipo de moradia a médio prazo, sinal de que o estúdio pode atender uma etapa específica da vida.
O tempo de deslocamento também aparece como elemento de bem-estar. Segundo o Mapa da Desigualdade da Rede Nossa São Paulo, a viagem média de Marsilac até o trabalho, em uma direção, dura 71 minutos. Entre os moradores de estúdios pesquisados por Genari, 66% gastam menos de 30 minutos no trajeto e 4% levam mais de uma hora.
Os dados não definem uma escolha correta entre mais espaço e melhor localização. Eles mostram que as preferências variam e que os moradores devem poder decidir entre essas alternativas.
O papel das políticas públicas
A falta de acessibilidade habitacional nas grandes cidades brasileiras é um problema estrutural. Restrições ao potencial construtivo em áreas centrais reduzem o espaço habitável em regiões disputadas e pressionam os preços dos imóveis. Por isso, são necessárias políticas que reduzam o custo da terra sobre as unidades e ações habitacionais mais amplas.
Entre as medidas estão o aluguel social, o programa moradia primeiro para a população em situação de rua, a urbanização de favelas e a oferta de assistência técnica para habitação de interesse social. Estúdios podem ampliar a oferta de moradia em áreas centrais, especialmente diante do aumento dos domicílios de morador único e dos problemas de deslocamento. Não são, contudo, solução para a crise habitacional nem substituem políticas destinadas a famílias maiores e à população de baixa renda.
