SÃO PAULO — Os imóveis destinados à classe média representam hoje apenas 18,9% dos lançamentos e 24,1% das vendas nas capitais, segundo levantamento da Brain Inteligência Imobiliária. O segmento, que já respondeu por mais da metade das unidades comercializadas no país, está em queda há quatro anos seguidos.
A retração envolve apartamentos com preços entre R$ 500 mil e R$ 2 milhões, voltados principalmente a famílias com renda mensal em torno de R$ 10 mil a R$ 30 mil. No mercado imobiliário, esse grupo é classificado como classe média, embora esteja próximo do topo da pirâmide social. Abaixo dessa faixa está o público do Minha Casa, Minha Vida.
O presidente da Brain, Fábio Tadeu Araújo, afirmou que o resultado representa o menor nível já registrado para o segmento. A combinação de juros elevados, encarecimento da construção e maior endividamento das famílias reduziu tanto a capacidade de compra quanto o interesse das incorporadoras em lançar novos projetos.
Financiamento mais caro e famílias endividadas
Os compradores normalmente pagam 20% ou 30% de entrada e financiam os 70% a 80% restantes. Com as taxas de juros altas por um período prolongado, as parcelas aumentam e dificultam a aprovação do crédito. Para Araújo, a taxa de juros é um dos principais obstáculos às vendas.
Cálculos da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) indicam que cada aumento de 1 ponto porcentual nos juros retira a capacidade de compra de aproximadamente 1,3 milhão de pessoas. O presidente da entidade, Luiz França, disse que a alta das taxas tornou a aquisição incompatível com a renda de muitas famílias.
O endividamento também pesa na decisão. André Mazini, analista do Citi, afirmou que parte dos interessados não consegue concluir a compra porque já comprometeu a renda com outras dívidas, o que limita a aprovação do financiamento. Para ele, a classe média deve continuar perdendo espaço até uma redução relevante dos juros, algo que dependeria de uma queda sustentável da Selic.
Os custos de materiais, serviços e mão de obra subiram acima da inflação média do país nos últimos anos. Ao mesmo tempo, a expansão dos segmentos econômico e de luxo aumentou a disputa por terrenos nas capitais. De acordo com a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), o preço médio dos imóveis subiu 16% nas principais capitais nos últimos 12 meses.
Incorporadoras mudam o foco dos lançamentos
Para as empresas, os projetos voltados à classe média perderam viabilidade econômica. Trisul, Tecnisa, Even, Mitre, Gafisa, Kallas, Setin e Moura Dubeux estão entre as incorporadoras que deixaram de lançar nesse segmento ou reduziram de forma significativa sua participação.
A Setin decidiu não desenvolver novos projetos com preços de R$ 600 mil a R$ 800 mil na cidade de São Paulo, com plantas de dois ou três dormitórios. Bianca Setin, vice-presidente da empresa, resumiu o problema: “O público não consegue comprar, e eu não consigo produzir com um valor que ele conseguiria comprar”.
A incorporadora passou a concentrar lançamentos no Minha Casa, Minha Vida, que oferece financiamento com juros subsidiados, e no alto padrão, em que o comprador depende menos do crédito. Emílio Kallas, fundador e presidente da Kallas, afirmou que a classe média está pressionada não apenas pelos juros, mas também pelos custos de construção e pela escassez de terrenos.
A Moura Dubeux, que atua em capitais da Região Nordeste, reduziu os empreendimentos da marca Mood, com imóveis na faixa de R$ 500 mil a R$ 1 milhão, para cerca de 20% dos negócios. O presidente da companhia, Diego Villar, citou a renda comprometida das famílias, os juros altos e a ausência de subsídios como fatores que dificultam o segmento.
Medidas para ampliar o crédito
Uma tentativa de atender esse público foi a criação da faixa 4 do Minha Casa, Minha Vida, com imóveis de até R$ 600 mil e famílias com renda de até R$ 13 mil por mês. A modalidade oferece juros subsidiados de 10% ao ano, mas as contratações avançam lentamente porque esse custo ainda pesa no orçamento.
As incorporadoras priorizam as demais faixas do programa, nas quais os juros variam entre 4,5% e 8,16% ao ano e a liquidez é maior. Para reanimar o mercado, elas propuseram ao Ministério das Cidades reduzir em 1 ponto porcentual os juros das faixas 3 e 4, além de ampliar a faixa 4 para famílias com renda mensal de até R$ 21 mil e imóveis de até R$ 1,2 milhão. O governo ainda não definiu se adotará a medida.
Outra iniciativa federal reduziu gradualmente os depósitos compulsórios da poupança para liberar recursos a novos financiamentos. O volume de crédito cresceu neste ano, mas as taxas permanecem entre 12% e 14% ao ano, ainda influenciadas pela Selic elevada. Analistas do BTG Pactual avaliaram que as mudanças nas regras tiveram impacto limitado até agora.
Enquanto os juros não recuam de forma consistente, a oferta de imóveis novos para a classe média tende a continuar restrita. Luiz França afirmou que as incorporadoras precisam lançar apenas projetos com capacidade de venda. Para os compradores, a alternativa apontada por ele é acumular mais recursos para a entrada ou buscar enquadramento no Minha Casa, Minha Vida.
