SÃO PAULO — O Minha Casa, Minha Vida (MCMV) já representa mais da metade dos lançamentos e das vendas de imóveis residenciais novos no Brasil. Na cidade de São Paulo, a participação chega a dois terços dos negócios, impulsionada pela ampliação do programa e, ao mesmo tempo, pela retração dos segmentos voltados à classe média.
O governo federal elevou o limite de preços e ampliou as faixas de renda atendidas, reduziu juros e criou a faixa 4. Com as mudanças, o programa passou a contemplar imóveis de até R$ 600 mil e pessoas com renda mensal de até R$ 13 mil. O financiamento varia entre 4,5% e 8,16% ao ano, com subsídios do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Fora do MCMV, as taxas ficam em torno de 12% a 14% ao ano.
Estados e prefeituras também começaram a oferecer complementos para a entrada. Em São Paulo, os subsídios adicionais variam entre R$ 10 mil e R$ 16 mil. Na capital, alterações na legislação de zoneamento permitiram edifícios maiores nas proximidades de linhas de ônibus, trem e metrô, o que favoreceu a criação de empreendimentos populares.
Juros reduzem espaço da classe média
O economista-chefe do Secovi, Celso Petrucci, atribui a expansão do MCMV principalmente ao custo menor do crédito e à existência de uma demanda concentrada entre famílias de baixa renda. O programa alcança pessoas que vivem em moradias precárias ou comprometem parcela elevada da renda com aluguel, especialmente aquelas que ganham até R$ 5 mil.
Para Alberto Ajzental, coordenador do curso de negócios imobiliários da Fundação Getúlio Vargas (FGV), o avanço relativo do programa também decorre da queda nas vendas de imóveis de médio e médio-alto padrão em São Paulo, com preços entre R$ 600 mil e R$ 2,25 milhões. A combinação de valores elevados e financiamento mais caro dificulta a compra pela classe média, enquanto os consumidores de maior renda continuam adquirindo imóveis.
Petrucci estima que, se os juros de dois dígitos permanecerem, a participação do MCMV no mercado nacional poderá chegar a 60% ou 65% das unidades, proporção semelhante à observada em São Paulo.
Incorporadoras migram para o programa
A mudança no perfil da demanda levou empresas como Trisul, Eztec, Lavvi, Melnick, Moura Dubeux e Tecnisa a atuar no segmento. A REM, voltada a projetos de médio-alto padrão na zona oeste da capital paulista, também entrou nesse mercado. A empresa lançou sua marca econômica, Vér, e prepara um empreendimento com 513 apartamentos no Alto da Lapa.
O presidente da REM, Rodrigo Mauro, disse que a companhia pretende diversificar diante da dificuldade enfrentada pela classe média alta. Para o projeto, a empresa firmou parcerias com Vinx e Vittalar, do Grupo 2Continentes, e começou a estruturar equipes próprias de vendas e engenharia. A REM também planeja lançar, em até dois anos, um condomínio com 2,5 mil apartamentos em um terreno de 7 mil metros quadrados no Jaguaré, ao lado da USP.
A ADN, que atua em 11 municípios do interior, entre eles Campinas, Sorocaba e Ribeirão Preto, prepara seu primeiro lançamento na capital para 2027. Serão 700 apartamentos na Água Branca. A empresa produz 3 mil unidades por ano no interior e vê São Paulo como uma nova frente de expansão.
O sócio da ADN, Pedro Donadon, afirmou que a margem de lucro no MCMV é apertada e exige maior eficiência nos projetos e na engenharia. Para ele, a escala do mercado paulistano abre espaço para a companhia.
Estoque cresce, mas permanece limitado
Mesmo com o aumento dos lançamentos, o estoque do MCMV — formado por unidades na planta, em obras e recém-entregues — ainda é pequeno em relação ao ritmo de vendas. Em São Paulo, há 52,8 mil unidades, alta de 58% em comparação com um ano antes. Esse volume corresponde a 8 meses de vendas.
No país, o estoque soma 137,1 mil unidades, crescimento de 23% em um ano, equivalente a 7,6 meses de vendas. Na crise de 2014, o número absoluto era menor, mas representava mais de 15 a 20 meses de vendas. Para Petrucci, o nível atual permanece relativamente baixo.
