Comprar um imóvel em leilão exige mais do que comparar o lance com o valor de mercado. Descontos de 30%, 50% ou até mais podem vir acompanhados de dívidas, pendências jurídicas, custos de regularização e baixa facilidade de revenda.
O mercado ganhou força nos últimos anos em meio aos juros elevados e ao aumento da inadimplência. Quando o financiamento deixa de ser pago, por exemplo, a instituição financeira pode retomar o imóvel e colocá-lo posteriormente em leilão.
Em 2025, o setor movimentou R$ 420 bilhões, segundo dados da SPY Leilões. Cerca de 299,7 mil imóveis foram levados a leilão no período, mas apenas 116,6 mil foram arrematados. Os ativos que permanecem sem comprador continuam gerando despesas com condomínio, impostos, manutenção e regularização, o que ajuda a explicar a existência de descontos elevados.
O que verificar antes do lance
O primeiro passo é ler integralmente o edital. O documento apresenta as regras da operação, a forma de pagamento, a comissão do leiloeiro, a situação do imóvel, a responsabilidade por débitos e as condições para concluir a compra. Também é necessário verificar se o leilão é condicional: nesse caso, o maior lance ainda pode depender da aprovação do vendedor, de acordo com Avrham Dichi, CEO do Portal Bayit.
O interessado deve identificar todas as dívidas que podem acompanhar a propriedade. Condomínio, Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), comissão do leiloeiro, documentação e regularização podem elevar o custo final. O lance vencedor, portanto, não deve ser confundido com o desembolso total.
A situação jurídica também precisa ser examinada. O advogado e educador Victor Oliveira alerta para possíveis nulidades, pendências documentais e obstáculos à regularização. Fotografias, localização e preço não bastam para avaliar o negócio. A ocupação do imóvel é outro ponto relevante, pois a obtenção da posse efetiva pode exigir tempo, providências e recursos adicionais.
Quem não domina esse tipo de análise pode recorrer a um profissional especializado antes de participar da disputa. A avaliação deve considerar também o limite máximo que faz sentido pagar, sem permitir que a competição determine o preço.
Desconto não é o único critério
Anúncios com abatimentos de 70%, 80% ou 90% podem atrair mais interessados. A disputa, por sua vez, pode elevar o valor final e reduzir a margem de quem pretende revender. Imóveis oferecidos inicialmente com descontos de 30%, 40% ou 50% podem ter menos concorrência e, conforme as características da operação, apresentar uma relação mais interessante entre preço e risco.
A conta deve incluir impostos, taxas, comissão, regularização, eventuais dívidas, reformas e o custo de manter o imóvel até a venda ou a locação. Também entram o custo de oportunidade do capital próprio e, em caso de financiamento, os juros.
Para quem busca revenda, a saída precisa ser analisada antes da compra. Propriedades com pouca procura no leilão podem continuar tendo baixa liquidez. Imóveis de menor valor e voltados a uma parcela mais ampla da população tendem a alcançar um mercado potencial maior. Transporte público, escolas, supermercados, padarias e serviços de saúde próximos também podem ampliar o número de compradores ou inquilinos.
A estratégia ainda exige paciência. O leilão pode ser usado para formar patrimônio ou comprar, reformar e revender, mas não deve ser tratado como caminho rápido para enriquecer. “Construção de patrimônio leva tempo e dedicação. Você precisa estudar muito, trabalhar muito, investigar muito”, afirma Oliveira.
Uma possibilidade para quem atua repetidamente nesse mercado é reinvestir os resultados das operações seguintes, aumentando aos poucos o capital disponível. Antes disso, a prioridade é calcular todos os riscos e evitar uma decisão tomada apenas pela atração do desconto.
