A segurança jurídica e as regras para locações de curta duração passaram a preocupar mais o mercado imobiliário brasileiro do que a capacidade de atrair hóspedes. Pesquisa do Global Real Estate and Infrastructure Institute (GRI Institute) mostra que 62% dos executivos do setor consideram as regulações municipais restritivas o maior risco para o aluguel de temporada.
A mudança ocorre enquanto cidades como Nova York, Barcelona e Tóquio adotam medidas que limitam esse tipo de hospedagem. Em Barcelona, todas as licenças turísticas serão encerradas até 2028. Em Nova York, as leis já inviabilizaram grande parte das locações de curto prazo. Florença, Berlim e Lisboa também restringiram novas autorizações, associando as medidas ao encarecimento da moradia.
Em Tóquio, o bairro de Shinjuku recebeu mais de 1.300 reclamações de moradores nos 12 meses encerrados em março. Entre os motivos estavam descarte incorreto de lixo, barulho excessivo, uso de cigarro em locais proibidos e invasão de propriedade privada por hóspedes.
Regras e impacto nos empreendimentos
No Brasil, uma decisão recente do Superior Tribunal de Justiça passou a exigir a aprovação de pelo menos dois terços dos condôminos, em assembleia, para autorizar locações por temporada em prédios residenciais. A exigência afeta investidores que compram unidades com a expectativa de obter renda.
Em São Paulo, o tema foi incluído na revisão do Plano Diretor. No Rio de Janeiro, a discussão ganhou força na Zona Sul, em meio a debates sobre os efeitos na hotelaria e a convivência em edifícios residenciais.
Para Gustavo Favaron, CEO Global do GRI Institute, os condomínios mistos já apresentam sinais de perda de rentabilidade. A avaliação é que a saturação desse formato deve favorecer empresas especializadas e empreendimentos planejados desde a origem para hospedagens de curta duração.
Oferta maior e retorno menor
O excesso de imóveis aparece como o segundo principal desafio para 26% das lideranças consultadas. Em bairros paulistanos como Faria Lima, Itaim Bibi, Pinheiros e Jardins, a concentração de lançamentos de studios e apartamentos compactos comprados por investidores individuais aumentou a concorrência.
Com mais proprietários disputando hóspedes, as diárias ficaram mais baratas. A localização, a demanda regional e o número de unidades concorrentes podem reduzir o retorno dos investidores, enquanto empreendedores relatam queda na ocupação e na rentabilidade projetada pelas construtoras.
A falta de hóspedes, contudo, não é apontada como preocupação central: apenas 2% dos participantes veem a escassez de demanda como desafio. Além do lazer, a procura inclui viagens corporativas, reuniões de negócios, turismo de saúde e grandes eventos, como feiras, shows internacionais e partidas esportivas.
O diagnóstico do GRI Institute é que a compra de apartamentos isolados para oferta em plataformas digitais começa a perder margem. O setor tende a migrar de um modelo pulverizado, baseado em unidades individuais, para estruturas mais profissionais e concentradas, com maior previsibilidade para investidores e menos conflitos em empreendimentos residenciais.
