SÃO PAULO — A proposta de mudança do Tellus Rio Bravo Renda Logística (TRBL11) prevê reduzir a exposição a imóveis antigos e a um inquilino em recuperação extrajudicial antes de buscar uma nova etapa de expansão. Os cotistas deverão votar, em assembleia prevista para outubro, a venda de três galpões e a compra de dois empreendimentos logísticos de classe AAA.
Os imóveis colocados à venda — One Park, Contagem e Guarulhos II — somam cerca de 161 mil metros quadrados. A operação prevê R$ 526,7 milhões pelos galpões e a cessão de direitos em processos contra os Correios, podendo alcançar R$ 546,7 milhões no total. Caso seja aprovada, a venda deverá ser concluída até 15 de dezembro, enquanto a aquisição dos novos ativos está prevista para até 18 de dezembro.
Menor risco e imóveis de maior qualidade
O One Park foi construído em 1978 e ainda conserva características industriais. A Braskem está entre suas principais locatárias e passa por recuperação extrajudicial. Anita Scal, sócia e diretora de investimentos imobiliários da Rio Bravo, disse que a operação busca reduzir o risco de crédito associado ao fundo. “Embora a empresa esteja adimplente, ela está passando por dificuldades e isso machuca a cota do TRBL”, afirmou.
Os novos galpões ainda não foram identificados pelas gestoras. A aquisição está na fase final de diligência e deve consumir cerca de R$ 457 milhões, com cap rate médio de entrada de 8,5%. A estratégia prevê imóveis em novas praças, a até 30 quilômetros de capitais, sem concentração obrigatória no Sudeste. Sul e Nordeste estão entre as regiões avaliadas.
A mudança pretende elevar a participação de imóveis AAA de 40% para 70%. A fatia da receita vinculada a inquilinos de e-commerce deverá passar de 33% para 69%. O objetivo declarado é alongar contratos, melhorar a qualidade dos ativos e ampliar a exposição a empresas que impulsionam a absorção de áreas logísticas.
Limite de capital e expansão futura
Além da troca de ativos, Tellus e Rio Bravo propõem elevar o limite de capital autorizado do fundo de R$ 700 milhões para R$ 10 bilhões. O TRBL11 tem cerca de R$ 700 milhões em ativos. André Abreu Pereira, sócio-fundador da Tellus Investimentos, afirmou que a ampliação não representará um crescimento imediato: “Não vamos acordar no dia seguinte com R$ 10 bilhões no fundo. Será uma jornada sustentável e a longo prazo”.
O novo limite poderia levar o fundo à faixa dos maiores veículos logísticos do país. O Prologis Brazil Logistics Venture (PVBL11) aparece com R$ 8,17 bilhões em patrimônio líquido. BTG Pactual Logística (BTLG11) e Patria Log (HGLG11) têm cerca de R$ 7,6 bilhões cada.
Criado em 2011 pela Tellus, o TRBL recebeu a Rio Bravo em 2017. A partir de 2018, após alterações no regulamento, passou de um fundo monoativo para um veículo multiativo. Hoje, é o único fundo logístico listado da Rio Bravo e o principal veículo das duas gestoras no segmento.
A proposta também amplia o campo de atuação para o desenvolvimento imobiliário e elimina restrições regionais. Essa possibilidade é tratada como uma etapa posterior: os ativos considerados agora já estão prontos.
O reposicionamento ocorre em um mercado de demanda elevada por galpões. Em São Paulo, os gestores observam aluguéis acima de R$ 50 por metro quadrado em alguns centros e vacância inferior a 2% em Guarulhos. No segundo trimestre de 2026, a vacância na região caiu de 6,4% para 5%, enquanto o preço médio atingiu R$ 33,93 por mês por metro quadrado, alta de 12% em 12 meses.
