O BTG Pactual Logística Fundo de Investimento Imobiliário (BTLG11) firmou um memorando de entendimentos não vinculante para comprar três galpões logísticos da Capitânia Investimentos por R$ 918,5 milhões. Os imóveis são locados ou serão ocupados por Amazon e Mercado Livre e, juntos, somam aproximadamente 182,5 mil metros quadrados de área bruta locável própria.
O anúncio foi feito na quinta-feira à noite, 3 de setembro. A operação ocorre após o fundo levantar R$ 1,8 bilhão em sua 16ª emissão de cotas, a maior captação da história de um fundo de tijolo.
Um dos ativos fica em São Bernardo do Campo (SP) e já está em operação, ocupado pelo Mercado Livre. Os outros dois estão em desenvolvimento no modelo built-to-suit. Um deles será construído em Jacareí (SP), também para o Mercado Livre; o outro ficará em São José dos Pinhais (PR), com ocupação prevista pela Amazon. A conclusão está prevista para até seis meses após o fechamento da transação.
Condições da aquisição
O pagamento será dividido em duas parcelas. A primeira corresponde a 70% do valor, à vista. Os 30% restantes serão corrigidos pela variação do IPCA mais 6,0% ao ano. Essa parcela deverá ser quitada em até 12 meses, contados da entrega dos ativos em desenvolvimento e, no caso do imóvel já concluído, do fechamento da transação.
De acordo com o BTLG11, a compra tem cap rate de aproximadamente 9,0% e yield médio estimado de aproximadamente 12,6% nos próximos 24 meses. O BTG Pactual informa ter R$ 44,2 bilhões na área de fundos imobiliários.
A transação acontece em um mercado de galpões logísticos marcado por forte demanda, especialmente das plataformas de comércio eletrônico. Mercado Livre, Amazon e Shopee são locatários de aproximadamente 38% dos galpões do país. Em São Paulo, a vacância caiu para 6,4% em abril.
O BTLG11 havia informado, em agosto, a compra de um galpão na região de Guarulhos por R$ 375 milhões. O imóvel está em um raio de 30 quilômetros da cidade de São Paulo, área associada, no comunicado, ao desenvolvimento de galpões para reduzir custos logísticos e tornar mais rápidas as entregas.
Para a Capitânia Investimentos, a venda encerra o segundo ciclo completo de desinvestimento do CPLG11. A gestora afirma ter R$ 12,3 bilhões em ativos na área de fundos imobiliários e atribui a decisão à relação entre preço e custo de capital. Em comunicado, a empresa afirmou: “Diante das obrigações de investimento dos dois ativos ainda em desenvolvimento, a gestão avaliou alternativas de estrutura de capital, entre elas uma potencial alavancagem”.
Em menos de três anos de atividade, o fundo terá vendido sete ativos, totalizando R$ 1,7 bilhão em desinvestimentos e R$ 223,1 milhões em ganho de capital. O patrimônio líquido atual é de aproximadamente R$ 600 milhões.
