O boleto médio de condomínio no Brasil passou de R$ 413 para R$ 516 entre o primeiro semestre de 2022 e o mesmo período de 2025, uma alta de 24,9%. No mesmo intervalo, a inadimplência superior a 30 dias subiu de 9,72% para 11,95%, segundo o Censo Condominial 2025/2026. No Nordeste, a taxa média chegou a R$ 522,30, com 13,52% de atrasos.
A elevação pode pesar tanto quanto despesas centrais da moradia, como aluguel ou prestação do imóvel. Para lidar com o aumento, moradores precisam observar a composição da cobrança, acompanhar a gestão e incluir o condomínio no cálculo do custo total de habitação.
Como o valor é definido
A taxa não é reajustada automaticamente por um índice oficial de inflação, como o IPCA. O valor deve refletir as despesas necessárias para manter o edifício em funcionamento, incluindo a folha de pagamento, encargos trabalhistas, tarifas públicas e serviços contratados no mercado corporativo.
O síndico profissional Wagner Silva afirma que o orçamento costuma partir da análise das despesas dos últimos 12 meses e das manutenções previstas para o período seguinte. “Não é a inflação que nos dá o custo do condomínio, e sim as necessidades de cada condomínio”, explicou.
Água, energia elétrica das áreas comuns e dissídios coletivos estão entre os itens que podem pressionar o caixa. A arrecadação adicional para o fundo de reserva costuma ficar entre 5% e 10%, mas esse recurso deve ser destinado a emergências e não usado para cobrir a inadimplência de moradores. O percentual de atrasos precisa ser considerado previamente na planilha orçamentária.
Manutenção e transparência
O adiamento de reparos pode reduzir a cobrança no curto prazo, mas aumenta o risco de despesas futuras e problemas de segurança. Segundo Wagner Silva, a manutenção preventiva é 28% mais barata que a corretiva. Por isso, deixar para depois serviços como o conserto do elevador ou a revisão das bombas pode elevar a conta posteriormente.
A gestão deve ser acompanhada pelos moradores, com participação do conselho fiscal e mecanismos de verificação das contas. Silva também recomenda a contratação de uma auditoria permanente para ampliar a transparência.
A taxa condominial resulta de um rateio aprovado pelos proprietários em assembleia. Conforme o advogado especializado em direito condominial Yuri Oliveira, a decisão da assembleia geral ordinária vale para todos os moradores, inclusive para quem não participou da reunião ou votou contra.
O morador pode exigir a prestação de contas do exercício anterior antes da aprovação da estimativa de gastos do ano seguinte. Despesas pontuais e obras precisam ter finalidade definida, aprovação específica e, em algumas situações, quórum qualificado. Uma taxa extra destinada ao parquinho, por exemplo, não pode ser usada na piscina. Para determinadas benfeitorias, como a reforma de uma portaria, é necessário o voto favorável de 50% mais um de todos os proprietários, e não apenas dos presentes na assembleia.
O atraso no pagamento também exige atenção. A dívida condominial está vinculada ao próprio imóvel e pode resultar em execução judicial e penhora do bem, inclusive quando se trata do único imóvel de família do morador.
O que considerar antes de alugar ou comprar
O economista Edgard Lima orienta que o condomínio seja somado ao aluguel, ao IPTU e às demais taxas essenciais na avaliação da moradia. A recomendação é que esse conjunto não ultrapasse 30% da renda. Sem esse cálculo, as despesas fixas podem consumir quase 40% do orçamento familiar.
O valor do boleto deve ser considerado como parte do preço do imóvel, tanto na compra quanto na locação. Um apartamento com aluguel atrativo pode deixar de ser viável se a manutenção do prédio for elevada ou se o edifício apresentar alta inadimplência.
Antes de assinar o contrato, o interessado deve verificar o histórico de manutenção e a situação financeira do condomínio. Falhas na conservação e muitos pagamentos atrasados indicam que as contas podem não estar em dia.
Para quem já é proprietário e não consegue absorver o custo, o espaço de redução individual é limitado, porque o condomínio é uma despesa fixa. Uma alternativa mencionada por Edgard Lima é alugar o imóvel e mudar para outro com estrutura mais enxuta.
